ABC Kredytu Hipotecznego

Pierwsza kwestia, jaka pojawia się w rozważaniach na te­mat hipoteki, dotyczy tego, że można ustanowić hipote­kę wobec wierzytelności oznaczonej. Wierzytelność oznaczona powstaje w wyniku zaistnienia stosunku prawne­go, może nim być np. umowa kredytowa. Oznacza to, że wierzytelności nie można ustanowić wobec wierzytelności niezdefiniowanej. Wierzytelność niezdefiniowana to taka, która nie posiada swojego potwierdzenia w formie prawnej np. sformalizowanej w formie umowy (bez względu na jej for­mę).

Bowiem należy pamiętać, że hipoteka może zabezpie­czać wierzytelność pieniężne obecne, jak i przyszłe, które mogą zgodnie z umową powstać w przyszłości. Zabezpie­cza ona roszczenia jedynie do oznaczonej sumy pieniężnej. Pod pojęciem tej sumy z reguły rozumie się poziom wyższy niż udzielonego kredytu. Bowiem w umowie kredytowej kre­dytodawca określa także odsetki i zasady ich naliczania. Wy­sokość odsetek nie jest stała i zależy od sytuacji gospodarczej, poziomu inflacji i polityki finansowej banku centralnego. W związku z tym można określić, że jest to zmienna i duża niewiadoma przy kredycie wieloletnim. Po­nadto umowa określa koszty uboczne, które będą zabezpie­czane hipoteką np. koszty postępowania i inne, ale tylko wtedy kiedy zostaną one precyzyjnie wymienione w umowie hipoteki. Do tych wielkości można zaliczyć także prowizję banku, ubezpieczenie kredytu itd. Wszystko to jest wypad­kową treści umowy, jaką zawarto pomiędzy kredytobiorcą a kredytodawcą.

Należy jednak wskazać, że nie jest to jednoznaczne z nie­równością stron umowy. Wartość zabezpieczenia nie może być nieproporcjonalnie wysoka do wysokości kredytu i zwią­zanego z nimi kosztami. Realnie kwota zabezpieczenia kre­dytu powinna zabezpieczać faktyczną wysokość kredytu i kosztów ubocznych oraz odsetek. Jeżeli wysokość kwoty zabezpieczenia jest nadmierna, właściciel nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, może wystąpić do wierzycie­la z żądaniem zmniejszenia sumy hipoteki. Zazwyczaj zale­cane jest dokonanie tego w sposób polubowny, czyli w wyniku negocjacji np. z bankiem. Zaleca się, aby skorzy­stać z pomocy firmy, która jest wyspecjalizowana w tego ty­pu działaniu np. kancelarii prawnej, firmy doradczej itp. Jeżeli to się okaże nieskuteczne, wówczas będzie można wystąpić do instytucji ochrony konsumentów, sądów polubownych, czy też do sądu cywilnego.

Przy ustanawianiu hipoteki i w trakcie jej funkcjonowania na­leży zwrócić uwagę na walutę, w jakiej jest wyrażona zabezpieczona wierzytelność. Zgodnie z obecnie istniejącymi rozwiązaniami prawnymi, hipoteka może być wyrażona w in­nej walucie niż udzielony kredyt. Oznacza to, że strony po­siadają pełną swobodę w określaniu waluty hipoteki. Posiada to dobre i złe strony. Udzielany kredyt może być wydawany w transzach, w których występują różne waluty. Wówczas hi­poteka może być w nich ustanowiona. Przewalutowanie kre­dytu nie wiąże się z koniecznością zmiany zapisów dot. wa­luty w księgach wieczystych. Jednak utrzymywanie zabez­pieczenia na hipotece w innej walucie może nastręczać szeregu problemów np. może rozchodzić się wysokości kre­dytu, który jest do spłaty, z poziomem zabezpieczenia. Może to prowadzić do tego, że bank będzie żądał dodatkowych za­bezpieczeń lub wartość zabezpieczeń będzie przeszacowa­na. Wydaje się, że zabezpieczenie kredytu i kredyt winny być wyrażone w tej samej walucie, choć istnieje szansa na przy­jęcie innego rozwiązania.

Bardzo ważną kwestią jest ustanowienie hipoteki, która po-wstaje w wyniku umowy zawartej pomiędzy kredytobiorcą–właścicielem nieruchomości a kredytodawcą. Hipotekę można ustanowić także na użytkowaniu wieczystym, czy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki winno być złożone przez osobę uprawnioną do rozporządzania daną nierucho­mością w formie aktu notarialnego. Natomiast wierzyciel mo­że takie oświadczenie złożyć w dowolnej formie, np. dorozumianej tj. przez przyjęcie dokumentu. Następnym krokiem jest wpis do księgi wieczystej. Posiada on moc wsteczną tj. od chwili złożenia wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Wniosek winien być złożony na urzędo­wym formularzu wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Wniosek taki może być złożony przez notariusza w formie aktu notarialnego, wówczas nie jest wymagane załączane formularza urzędo­wego. By wniosek został rozpatrzony należy dokonać opłaty sądowej zgodnie z obowiązującą taryfą.

Jeżeli sąd wieczystoksięgowy dopatrzy się w złożonym wnio­sku przeszkód do wpisania hipoteki, wówczas wyznacza wnioskodawcy termin do ich usunięcia. Po jego bezskutecz­nym upływie, tj. nieusunięciu wskazanych przeszkód przez wnioskodawcę, sąd odmawia wpisania do hipoteki.Jeżeli sąd nie stwierdzi przeszkód do wpisu hipoteki wów­czas ustanowi ją w granicach złożonego wniosku i powiado­mi wierzyciela. Hipotekę wpisuje się w dziale IV księgi wieczystej.