Problemy z oceną rzeczywistej wartości zabezpieczeń
Konieczność wyceny nieruchomości. Obawiając się poniesienia strat, banki badają realną wartość zabezpieczeń. W przypadku nieruchomości występują dwa podstawowe problemy wpływające bezpośrednio na wartość zabezpieczeń dla banku:
a) dokonanie wyceny nieruchomości w sposób realistyczny, zabezpieczający interesy banku,
b) ocena możliwości przejęcia przez komornika i sprzedaży danej nieruchomości w przypadku niespłacania kredytu.
Poważne dawniej problemy z przejęciem własności nieruchomości przez komornika są obecnie dużo mniejsze. Większy problem występuje przy sprzedaży przejętych nieruchomości, do szczególnie częstych należą problemy z mieszkaniami i budynkami mieszkalnymi. Teoretycznie budynek mieszkalny jest taką samą nieruchomością jak każda inna, ale w praktyce, jeśli w domu są lokatorzy z dziećmi, najmniejszy sprzeciw dotychczasowego właściciela zwykle skutecznie blokuje na dłuższy czas sprawę ich eksmisji. Komornik, występujący w imieniu banku, może przejąć własność mieszkania i wystawić je na licytację, ale nikt nie zechce zapłacić normalnej ceny za mieszkanie lub dom z lokatorami. W marcu 2000 roku Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok, zgodnie z którym uznano za niezgodne z Konstytucją przepisy umożliwiające eksmisję na bruk kobiet w ciąży oraz rodzin z dziećmi i osobami niepełnosprawnymi – teraz warunkiem eksmisji jest przydzielenie im lokalu zastępczego. Oznacza to, że jeśli w rodzinie osoby niespłacającej kredytu na budowę willi jest kobieta w ciąży lub dziecko, w praktyce nie można sprzedać tej willi za normalną cenę mimo, że stanowi ona zabezpieczenie kredytu (patrz, rozdział VII). Usunięcie dotychczasowych lokatorów blokują także i inne przepisy.
Wycena przez eksperta
Potencjalny kredytobiorca mający nadzieję, że w terminie spłaci kredyt, niezbyt przejmuje się obawami banku związanymi z przejmowaniem zabezpieczeń. Wie on, że bank, aby zarobić, musi podejmować pewne ryzyko. Kluczową sprawą jest natomiast dla niego wartość uzyskanego kredytu, a ta zależy w znacznej mierze również od zabezpieczeń. Szczególnie kłopotliwa jest wycena wartości zabezpieczeń właśnie w przypadku nieruchomości, a w tym zakresie bank wykazuje daleko idącą ostrożność, wynikającą m.in. z wysokiej wartości tych nieruchomości i związanego z nimi kredytu. W przypadku mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym bank może przyjąć za jego wartość koszt zakupu. Wtedy, gdy budujemy czy kupujemy dom, a także przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, bank zwykle żąda przedstawienia wyceny niezależnej, wykonanej przez eksperta (biegłego). Koszt wyceny jest bardzo zróżnicowany, zależy on nie tylko od wartości wycenianej nieruchomości, ale także od samego wyceniającego.
Podstawowe metody wyceny wartości zabezpieczeń
Metody wyceny:
Specjaliści wyróżniają kilkanaście metod wyceny nieruchomości, a każda z nich przynosi odmienne wyniki. Przy wycenie wartości budynków, budowli itp. stosowane są głównie wymienione poniżej metody wyceny (większość z nich ma po kilka wariantów). Są to:
• metoda wartości księgowej netto – w tym przypadku podstawą jest zsumowanie wszystkich poniesionych na nieruchomość kosztów, łącznie z kosztami przebudowy, a następnie odjęcie amortyzacji. Jest to najczęściej metoda prosta (wystarczy sięgnąć do dokumentów księgowych), ale w polskich warunkach daje wyniki często poddawane w wątpliwość przez specjalistów;
• metoda wartości ubezpieczeniowej – bank za wartość nieruchomości uznaje wtedy po prostu wartość podaną w polisie ubezpieczeniowej. W obecnej sytuacji wartość ta może się nawet kilkakrotnie różnić od uzyskiwanych przy pomocy innych metod wyceny, najczęściej jest silnie zaniżona;
• metoda wartości odtworzeniowej (kosztowej) – przy tej metodzie podstawą wyceny jest szacunek, ile by kosztowało zbudowanie nieruchomości o podobnych walorach. Otrzymaną sumę pomniejszamy o wskaźniki zużycia technicznego i funkcjonalnego. Metoda odtworzeniowa jest stosowana m.in. przy nieruchomościach nietypowych, niepowtarzalnych (np. wtedy gdy kredytobiorca buduje dzięki kredytowi luksusową willę), w takich przypadkach w praktyce niemożliwe jest stosowanie omówionej dalej metody wartości rynkowej;
• metoda wartości dochodowej – polega ona na określeniu wartości poprzez relację do dochodu, jaki dana nieruchomość przynosi lub mogłaby przynieść, gdyby była prawidłowo wykorzystana. Ustalamy, jaka jest wartość papierów wartościowych (np. obligacji skarbowych) przynoszących taki sam dochód i przyjmujemy ją za wartość tej nieruchomości; przy mieszkaniach i domach mieszkalnych taka metoda jest jednak mało przydatna;
• metoda wartości rynkowej – polega na oszacowaniu, za ile można byłoby aktualnie sprzedać daną nieruchomość. W praktyce jest kilka sposobów dokonania takiego szacunku, w zależności od przedmiotu wyceny. Wtedy, gdy wyceniamy nieruchomość położoną na obszarze, na którym często dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży, wycena jest prosta i polega na porównaniu z wartością nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane. Najczęściej więc oceniamy wartość rynkową przez porównanie cech stanowiących o wartości wymienionego obiektu z podobnymi obiektami o znanej wartości rynkowej, stąd też metoda taka jest niekiedy nazywana metodą porównawczą. Jest to metoda najczęściej stosowana przez banki.
• metoda wartości bankowo-hipotecznej. Banki udzielające znacznej liczby kredytów hipotecznych często stosują tzw. metodę wartości bankowo-hipotecznej, stanowiącą jeden z wariantów metody wartości rynkowej. Przy tej metodzie bierze się pod uwagę możliwości szybkiego zbycia nieruchomości, a także ryzyko utraty wartości przez tę nieruchomość.
Klient ponosi koszty wyceny
Koszty wycen ponosi kredytobiorca. Zwykle musi przeprowadzić wycenę, a więc także zapłacić za jej koszt, przed podpisaniem umowy kredytowej. Aby zmniejszyć koszty ponoszone przez klienta część banków podpisuje umowy ramowe z biegłymi, dzięki czemu koszt pojedynczej wyceny zostaje poważnie zmniejszony.
Kilka banków zgadza się, by sporządzenie wyceny nieruchomości nastąpiło po decyzji wstępnej banku (ale przed podpisaniem umowy kredytowej). Banki przeprowadzają wtedy tzw. analizę wstępną, podejmowaną na podstawie dokumentów i ograniczonej liczby informacji, dostarczonych przez kredytobiorcę do banku. Po pozytywnej decyzji wstępnej kredytobiorca musi przedstawić pełną dokumentację i poniesie wszystkie koszty wyceny. System taki pozwala oszczędzić czas kredytobiorcy, co jest istotne np. w transakcjach zakupu nieruchomości.
Zobacz również: kredyt gotówkowy
Wycena wartości nieruchomości przez biegłego wydłuża okres oczekiwania na podpisanie umowy kredytowej, dlatego też niektóre banki starają się znaleźć inne rozwiązanie wtedy, gdy jest to możliwe. Banki te tworzą własne bazy danych o cenach nieruchomości w największych miastach i ich okolicy, a następnie porównują cenę zapisaną w przedwstępnej umowie kupna mieszkania czy domu z cenami ze swojej bazy danych. Wtedy, gdy rozbieżność jest niewielka, wartość z umowy jest akceptowana przez bank. W przeciwnym przypadku konieczne będzie dokonanie wyceny przez biegłego. Bankowe bazy danych są jednak niepełne, zawarte w nich dane nie w pełni uwzględniają różnice wartości wynikające z jakości budownictwa, położenia domów etc, dlatego też nawet w tych bankach część klientów nie uniknie poniesienia kosztu pełnej wyceny wartości nieruchomości.