Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego jest podstawowym warunkiem uzyskania kredytu budowlano-mieszkaniowego. W przypadku zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym ustanowienie takiego zabezpieczenia zmusza nas do wykonania dwu rodzajów czynności:
1) należy założyć księgę wieczystą na nieruchomość,
2) spowodować dokonanie w tej księdze wieczystej odpowiedniego wpisu hipotecznego.
Wszystko to razem pociąga za sobą konieczność dokonania pewnych formalności i przede wszystkim oczekiwania na załatwienie sprawy. Łączny okres oczekiwania na założenie księgi wieczystej i na wpis do tej księgi jest zróżnicowany, wyjątkowo krótki w Poznaniu (3-5 tygodni), w większości miast – kilka miesięcy, ale w niektórych miejscowościach może trwać ponad rok.
Wtedy, gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym księga wieczysta nieruchomości już jest i czekamy tylko na wpis hipoteczny – jest to znacznie krótsze.
Nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia
Co nazywamy zabezpieczeniem hipotecznym? Zabezpieczeniem hipotecznym nazywamy wpis wierzytelności do księgi wieczystej. Jest to więc zapis hipoteczny wierzytelności wobec banku, daje on prawo dochodzenia roszczeń z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności banku można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego bank będzie mógł dochodzić zaspokojenia swego roszczenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka może zabezpieczać jedynie wierzytelność pieniężną”.
Czym jest nieruchomość?
Pod pojęciem „nieruchomość” rozumiemy grunt i wszystko to, co jest nierozerwalnie związane z tym gruntem, a więc m.in. budynki, budowle, drzewa, ogrodzenie, garaż. Nie można być właścicielem budynku czy budowli, nie będąc właścicielem gruntu, na którym został on zbudowany. W pewnych przypadkach zasady te są traktowane w sposób umowny. Dotyczy to w szczególności mieszkań. Załóżmy, że mamy spółdzielcze mieszkanie własnościowe na czwartym piętrze budynku i chcemy, aby stało się ono naszą własnością hipoteczną. Jeśli budynek został zbudowany na gruncie należącym do spółdzielni lub spółki, można dokonać fikcyjnego wydzielenia odpowiedniego niewielkiego obszaru i fikcyjnie przydzielić wydzielony grunt do danego mieszkania – teraz już będzie można ustanowić księgę wieczystą na mieszkaniu wraz z tym gruntem, a to z kolei umożliwi zaciąganie kredytów hipotecznych. Łatwiejsze będzie inne rozwiązanie: oblicza się, jaką część całej nieruchomości (budynku lub nawet osiedla) stanowi nasze mieszkanie, i uznaje, że jesteśmy właścicielami ułamkowej części tej nieruchomości. Wtedy też możemy założyć księgę wieczystą.
Zobacz również: kredyt na dowolny cel
Księgi wieczyste
Podstawowym warunkiem obciążenia nieruchomości hipoteką jest istnienie księgi wieczystej tej nieruchomości. Ciągle jeszcze
na części nieruchomości nie ustanowiono ksiąg wieczystych, w takim przypadku wprowadzenie hipoteki nie jest możliwe, co w praktyce przekreśla nadzieję na otrzymanie kredytu. Właściciel gruntu może oczywiście wystąpić o utworzenie księgi wieczystej dla jego nieruchomości, musi się jednak liczyć z problemami i koniecznością długotrwałego oczekiwania. Dotyczy to nie tylko gruntów, ale też mieszkań spółdzielczych, zarządy wielu spółdzielni pod różnymi pretekstami latami przeciągają sprawę przekształcenia mieszkania we własność hipoteczną.
W Polsce od dłuższego już czasu trwa proces komputerowania ponad 20 min ksiąg wieczystych posiadanych przez polskie sądy. Powoduje to oczywiste problemy, szczególnie kłopotliwe w przypadku niestety dość często spotykanych pomyłek przy wpisach do komputerów. Stopniowo jednak coraz większa część ksiąg wieczystych jest prowadzona w formie skomputeryzowanej. Dzięki komputeryzacji dokonanie wpisu do księgi wieczystej jest szybsze, co ułatwia zarówno zaciąganie kredytów, jak i obrót nieruchomościami.
Księga wieczysta jest zakładana tylko na wniosek zainteresowanej osoby. Według prawników księgami wieczystymi rządzą dwie podstawowe zasady:
1) jawność i publiczność – każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej i nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w tej księdze (np. po zakupie nieruchomości),
Zobacz również: Kredyt
2) domniemanie zgodności ze stanem prawnym i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – uznaje się za pewne, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością; dlatego też np. zakup nieruchomości z księgą wieczystą podlega szczególnej ochronie.